Imposte, Tasse e Agevolazioni
Ogni unità immobiliare contraddistinta da una Partita catastale è censita con l'importo della rendita ossia con l'espressione numerica della sua capacità di produrre reddito. Questa cifra, nota come rendita catastale, viene utilizzata dal fisco, opportunamente rivalutata in base a parametri che si possono modificare nel tempo come base per il calcolo delle imposte dirette che gravano sugli immobili.
 Indichiamo di seguite tali imposte:
IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche) è dovuta da:
Proprietari di fabbricati situati nel territorio dello Stato italiano che devono essere iscritti nel catasto dei fabbricati come dotati di rendita;
Titolari di usufrutto o altro diritto reale (uso e abitazione) di fabbricati situati nel territorio dello Stato italiano che devono essere iscritti nel catasto dei fabbricati come dotati di rendita;</O:P
Chi possiede fabbricati utilizzati in modo promiscuo, cioè sia per usi personali o familiari che per attività professionali, artigianali o d'impresa;
Chi esercita attività d'impresa per gli immobili che, pur utilizzati per l'esercizio della propria attività, non sono considerati relativi alla stessa in quanto non indicati nell'inventario o nel registro dei beni ammortizzabili oppure esclusi, in base alla normativa in vigore, dal patrimonio d'impresa;
Chi possiede immobili che secondo le leggi in vigore non hanno i requisiti per essere considerati rurali;
Condomino proprietario di quote millesimali tali che la quota di rendita catastale dei locali di portineria, alloggio del portiere e gli altri servizi condominiali dotati di rendita catastale autonoma, superi Lire 50.000.
Il reddito imponibile viene calcolato in maniera diversa a seconda che l'unità immobiliare sia abitazione principale, unità a disposizione o unità destinata alla locazione ed in base alla percentuale di possesso e al periodo di possesso. L'imponibile dei fabbricati va a sommarsi agli altri redditi ai fini della determinazione dell'IRPEF totale da versare.
ICI (Imposta comunale sugli Immobili e sui terreni), è dovuta da:
Proprietari,
Usufruttuari,
Titolari di diritto di uso o di abitazione anche se non residenti nel territorio dello stato italiano, oppure per le società che non hanno la sede legale o amministrativa nel territorio dello Stato.
I Comuni possono deliberare aliquote impositive diverse per le abitazioni principali, per le abitazioni locate, per le abitazioni tenute a disposizione e per gli altri immobili diversi dalle abitazioni, per quanto riguarda i terreni la diversificazione viene effettuata tra terreni condotti da agricoltori, terreni non condotti da agricoltori ed aree edificabili.
Sui beni immobili gravano poi una serie di imposte indirette delle quali elenchiamo:
INVIM (Incremento di Valore degli Immobili).
L'INVIM è un'imposta indiretta e progressiva per scaglioni, che colpisce l'incremento del valore degli immobili nel momento in cui si verificano sia l'alienazione a titolo oneroso sia l'acquisto a titolo gratuito, anche per causa di morte, del diritto di proprietà o di un altro diritto reale di godimento dell'immobile.
Per incremento di valore si intende la differenza di quanto si ricava dalla vendita dell'immobile e quanto si è speso per l'acquisto moltiplicato per il numero degli anni intercorsi tra acquisto e vendita maggiorato delle spese sostenute e documentate moltiplicate anch'esse per il numero di anni intercorrenti dalla data di sostenimento alla data di vendita.
Il tributo è destinato a cessare con i trasferimenti dopo il 31 dicembre 2002.
I soggetti tenuti al pagamento sono quelli che beneficiano dell'incremento di valore e quindi:
Il venditore nei trasferimenti a titolo oneroso;
Chi riceve l'immobile in dono od in eredità.
IMPOSTA DI REGISTRO:
E' l'imposta che l'acquirente deve versare all'atto dell'acquisto dell'immobile quando la parte venditrice è un privato.
Le aliquote attuali, ridotte a partire dal 1° gennaio 2000, sono pari:
al 7% del valore esposto in contratto per le abitazioni di lusso e per i fabbricati non abitativi;
al 3% del valore esposto in contratto per la "prima casa" e per i beni vincolati per ragioni storico artistiche.
Quando l'acquisto è fatto da una impresa e quindi la transazione è soggetta a regime IVA l'imposta di registro è dovuta in misura forfetaria. Attualmente Lire 250.000
IVA (Imposta sul valore aggiunto)
E' l'imposta applicata dal venditore che agisce nell'ambito di un'attività di impresa.
Le aliquote previste sono:
20% per le abitazioni di lusso;
10% per le abitazioni non di lusso se il soggetto cedente è l'impresa costruttrice oppure una impresa avente per oggetto esclusivo o principale la compravendita di immobili;
4% per l'acquisto di "prima casa".
IMPOSTA CATASTALE ED IPOTECARIA: è l'imposta che deve essere versata alla Conservatoria per la trascrizione degli atti di compravendita e per le iscrizioni ipotecarie:
Le tariffe attuali sono:
Lire 250.000 per ognuna delle due imposte quando oggetto della transazione è una Prima casa e per tutte quelle non riguardanti con la prima casa, perfezionate in regime IVA;
3% per le transazioni non riguardanti la prima casa concluse in regime di imposta di registro.
Agevolazioni IRPEF: E' prevista una consistente riduzione d'imposta per la abitazione principale, attualmente 1.800.000
Agevolazioni ICI:
per questa imposta sono previste agevolazioni per:
Abitazione principale:
i comuni possono deliberare detrazioni d'imposta da Lire 200.000 a Lire 500.000 o, in alternativa, la riduzione d'imposta fino al
50%;
abitazioni dichiarate inagibili o inabitabili e, di fatto, non utilizzate: è prevista una riduzione d'imposta pari al 50%.
Agevolazioni su INVIM:
Riduzione di ¼ limitatamente ai trasferimenti a titolo oneroso di immobili catastalmente individuati come a "uso abitativo" e relative pertinenze (si paga il 75% di quanto dovuto);
Riduzione alla metà e di un ulteriore
¼ se l'acquirente ha diritto alle agevolazioni previste per la "prima casa" (si paga il 37,5% di quanto dovuto).
Esistono trattamenti fiscali particolari per quanto riguarda:
gli immobili che, a causa del loro riferimento con la storia politica, militare, della letteratura, dell'arte e della cultura in genere, siano stati riconosciuti di interesse particolarmente importante e come tali abbiano formato oggetto di notificazione, in forma amministrativa, del Ministero della pubblica Istruzione. Il vincolo storico-artistico è trascritto nei registri delle Conservatorie ed ha efficacia nei confronti di ogni proprietario;
le abitazioni rurali e le loro pertinenze.
Per agevolare il mantenimento del patrimonio edilizio il Legislatore ha recentemente stabilito agevolazioni sotto l'aspetto fiscale, per
gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria eseguiti in "edifici a prevalente destinazione abitativa privata", in tale definizione rientrano anche gli interventi di restauro e di ristrutturazione. Il concetto di fabbricato "a prevalente destinazione abitativa" di differenzia da altri concetti espressi in precedenza (ad es.Prima casa, Casa di lusso) e si materializza quando:
Gli interventi sono effettuati su singole unità immobiliari (e relative pertinenze, non abitative) accatastate nel Gruppo catastale A (e quindi nelle categorie da A/1 a A/11) fatta eccezione per la categoria A/10 (uffici) indipendentemente dall'effettivo utilizzo delle stesse, cioè non è rilevante che vi si eserciti un'occupazione abitativa o meno o promiscua.
Gli interventi sono svolti su interi edifici che abbiano oltre il 50% della superficie dei piani sopra terra destinati ad abitazione privata. Quindi rientrano nelle agevolazioni anche gli interventi effettuati in parti condominiali anche se svolti su parti non abitative.
L'agevolazione consiste nella possibilità di detrarre dall'imposta sui redditi (IRPEF) e fino alla concorrenza del suo ammontare, un importo pari al 36% delle spese sostenute fino ad un massimo di Lire 150 milioni per anno e per intervento nonché nella possibilità di applicare l'IVA con aliquota 10% alla fatturazione delle spese in questione.
La detrazione va poi ripartita in quote costanti, alternativamente:
Nell'anno in cui le spese stesse sono state sostenute e nei quattro periodi d'imposta successivi;
In dieci quote annuali.
L'agevolazione segue il bene e quindi spetta per le quote residue all'acquirente del bene per il quale si sono sostenute le spese.
Il presupposto della detrazione è stabilito dalla legge alle seguenti condizioni:
Che i lavori siano eseguiti in edifici censiti in catasto;
Che i lavori siano eseguiti in edifici di cui risulti pagata, se dovuta, l'imposta comunale sugli immobili (ICI) dal 1997 in avanti;
Che gli immobili siano situati sul territorio nazionale.
Hanno diritto alla detrazione:
Il proprietario ed il nudo proprietario (colui che ha concesso un'immobile in usufrutto);
Il titolare di un diritto reale di godimento e cioè l'usufruttuario, l'utilizzatore, l'abitatore e il titolare del diritto di superficie;
Chi detiene un'abitazione sulla base di un "titolo idoneo" e cioè l'inquilino ed il comodatario purché i relativi contratti risultino registrati;
Il familiare (coniuge, parente entro il terzo grado, affine entro il secondo grado) convivente con il possessore o detentore dell'unità abitativa a condizione che ne sostenga le spese;
Il promissorio acquirente che sia già in possesso dell'immobile, a condizione che abbia stipulato un preliminare di vendita e che lo abbia registrato;
I soci di cooperative divise e indivise;
I soci di società semplice;
I soggetti che svolgono attività d'impresa (imprenditori individuali, anche sotto forma di impresa familiare, e i soci si società di persone), ma con riguardo a beni non classificabili come "strumentali" o come "merce",
L'imprenditore edile che lavora sulla sua abitazione.
Le spese detraibili possono essere sinteticamente dettagliate come segue:
Progettazione
Prestazione professionale
Esecuzione di opere edilizie (compreso acquisto dei materiali, le perizie ed i sopraluoghi)
Messa a norma degli edifici per quanto riguarda gli impianti elettrici e impianti a metano
Realizzazione di autorimesse o posti auto
Eliminazione delle barriere architettoniche
vContenimento dell'inquinamento acustico
Adozioni di misure antisismiche e di sicurezza statica
Risparmi energetici
Imposta sul valore aggiunto iva, imposta di bollo e diritti pagati per le concessioni, autorizzazioni,
le denunce di inizio dei lavori |
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